<s>进入2021年，上海楼市风起云涌。</s><s>上周，上海市住建委等部门深夜发布楼市新政，从用地、税费、离婚购房等多个方面发文调控上海楼市。</s>
<s>时隔几天，这股风便刮到了杭州。</s>
<s>就在今早8点多，“打工人们”还在通勤路上，杭州住保房管局突然发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，宣布从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面加强调控。</s>
<s>有人说：这是杭州楼市自2011年限购令以来，力度最大，影响最广的调控政策，对比之前的“打补丁”，堪称终极“大杀器”。</s>
<s>简单梳理了下新政，重点内容如下：</s>
<s>1、新落户不满5年的，限购1套房；</s>
<s>2、赠与他人满3年才能购房，受赠人也须拥有购房资格；</s>
<s>据杭州本土媒体披露，官方数据显示，过去一年，杭州发生了3300多次的赠与行为。</s><s>这是一个异常数据，背后是规避限购的大量操作。</s><s>新政出台后，“赠与”这种腾挪“房票”的行为，已经没有操作意义了，“赠与”现象会大量消失。</s>
<s>3、中签率小于或等于10%，自不动产证之日起限售5年。</s><s>认定为热点楼盘，且无房户优先购买的商品住房，自不动产证之日起限售5年；</s>
<s>小于或等于10%中签率的项目和无房户倾斜红盘项目，都需要取证后限售5年，非现房产品建设期要两三年，这相当于购买后7年到8年无法交易。</s>
<s>4、二手房增值税2年改5年；</s>
<s>个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，次新二手交易成本增加明显，杀伤力极大。</s>
<s>5、2018年4月4日后卖房，无自有住房满3年，算无房家庭；</s>
<s>6、高层次人才购房，需要在购房之日前无住房记录满3年。</s>
<s>人才无房的认定打了补丁，需追溯人才三年内无房，民间呼声颇高。</s>
<s>01</s>
<s>新政一出，杭州各大购房群里立刻炸锅了，不少南京买房人也在积极讨论。</s>
<s>杭州网友热评</s>
<s>网友：杭州的新房更难买了，二手房的价格更高了。</s>
<s>网友：支持政府限购方案。</s><s>更加支持国家增加二手房税，很多人都是炒房，特烦人，很多小区空在哪里，想买的人买不了，买了的人不住，严重影响杭州的人口增长、经济增长。</s>
<s>网友：一觉睡醒，失去了购房资格，我们也是改善中的刚需啊，心碎一地。</s>
<s>网友：营业税2改5，最终，还不是得购买方买单嘛！</s><s>为小孩读书的，刚需苦啊。</s>
<s>网友：千呼万唤始出来，犹抱琵笆半遮面。</s><s>我不知道这个有什么用，对于刚需来说永远都是弱势群体。</s>
<s>网友：所有的政策都是针对外地人，未签户口的要社保满两年，签了户口还要满5年才能买二套，那么国家要求生二胎干嘛，90平方的房子一家六口怎么住，计划永远赶不上变化，跟在政策后面永远都追不上，现在的房价已不是普通家庭能承担的了的了，打一辈子工能否换来一套房，有钱的怎么限都还是买的起，苦了这些永远都在扒门槛的人……</s>
<s>还有网友总结出了通俗版“新政核心思想”：</s>
<s>南京网友热评</s>
<s>网友：尽快跟进，限制多了我就能买到了。</s>
<s>网友：杭州是太热，南京没有跟的必要啊！</s>
<s>网友：南京瑟瑟发抖。</s>
<s>02</s>
<s>据统计，2020年，杭州新房成交了15.28万套房子，创下近三年来的新高，在近六年中位列第三。</s><s>即便这样，也是杭州相关部门严控预售证发放后的结果。</s>
<s>在新房房价上，克而瑞数据显示，2020年，杭州十区商品住宅成交均价为28446元/平方米，同比2019年的27695元/㎡上涨了13.54%，创下杭州近五年来房价涨幅新高。</s>
<s>二手房市场上，疫情后杭州的二手房就一直处于高温不下的状态，2020年，共有7个月二手房成交量破万套，全年成交了10.2万套，创下近三年新高。</s><s>品质次新房、学区房涨幅20%以上的不在少数。</s>
<s>2021年才刚进入第一个月，往年这时都是买房淡季，但今年杭州的买房热情却仍然高烧不退，临近登记期，有售楼处干脆关门谢客，置业顾问集体失联。</s>
<s>图源：见水印</s>
<s>对于此番杭州楼市调控加码，专家们怎么看？</s>
<s>浙报传媒地产研究院院长丁建刚：</s>
<s>相对于一线城市上海和深圳，杭州原来的政策漏洞较多，这次一揽子抬高六道门槛，堵上六个漏洞，是杭州历年的调控政策中，一揽子出台政策最多的一次。</s>
<s>今天杭州新政出台的这些提高门槛和补漏洞的措施，将大大提高获得房票的难度和时间，短期内市场会强烈反应，特别是反映在二手房交易上。</s>
<s>总体来说，仍然是原来老政策的加强版，补漏洞版。</s><s>没有出台杀伤力极强的对普通家庭的限售政策，与上海联席会议机制不同的是，杭州政策出台方是杭州房管部门，金融部门没有参与进来，没有提到按揭贷款政策的变化。</s>
<s>关于未来杭州市场动向，丁建刚认为应该密切关注货币政策，包括货币总量和利率水平。</s>
<s>戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光：</s>
<s>新政很明确，就是让更多的真正刚需自住的人，能更容易买到房子。</s>
<s>将来，更多购房者对于红盘，会更慎重地去追捧，毕竟从你购买到你取得房产证之后的5年才，时间周期可能要7年左右。</s><s>自住的刚需也许无所谓，但是如果只是希望通过红盘的价差获利的话，那7年时间成本，市场的变化，会让许多投资客却步，这也降低了红盘的热度。</s><s>所以未来短期之内，那些中签率低于10%的红盘，我相信可能一下子会减少很多。</s>
<s>至于二手房方面，现在很多板块的二手房价跟一手房价已经有明显倒挂，这次的政策出台，我觉得会减少一些一手房的热度，但是对于二手房的价钱，也没有特别大的力量去推动，反而会因为税率问题，以及新盘对于无房户的倾斜，红盘热度降低等一系列条件，分散二手房客户，让大家眼光重新回到新盘上。</s>
<s>浙江工业大学中国住房和房地产研究院张燕江（副教授）：</s>
<s>这个政策一下打掉了一部分需求，又打掉了一部分供应，那杭州楼市的流动性会在短时间内大量下降，整个市场被固定住。</s><s>也就保持了一个稳。</s>
<s>从政策中也能看出人性化内容，增加了无房家庭的种类更加人性化。</s>
<s>不过整个政策改善型群体受到影响较大。</s>
<s>03</s>
<s>杭州楼市新政中，“增值税2改5”引起广泛讨论。</s>
<s>据不完全统计，自2020年至今，深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高转让税年限，加上现在的杭州，基本全部从2年提升至5年。</s>
<s>这也是一个信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。</s>
<s>上海、杭州相继升级调控，今天也有人揣测，南京万一实行，可能会有什么影响？</s>
<s>（1）如果实施，增值税2改5提升了交易成本；</s>
<s>（2）如果实施，目前来看，江北+河西的新盘中签率都低于10%。</s><s>从某种意义上反而有利于二手房（毕竟，竞品被“扼杀”了）</s>
<s>据公众号阳光城市频道分析，目前，其实释放楼市信号已经非常强烈，个人、家庭买房要极为考究了。</s><s>不能买错房、瞎买房，或寄希望于短期爆炒。</s><s>楼市变得空前复杂，需要更高的“房商”来驾驭。</s><s>现在南京买房，要统一、战略性、整体性考虑了，而且买房要早做打算，就是趁早！</s>
<s>部分综合：界面新闻、都市快报、阳光城市频道</s>
