<s>今天，2021年中数据5小时超长直播重磅来袭，18万网友共同关注！</s>
<s>6大专家亲临直播间分析楼市表现，新站投资需要慎重！</s><s>小庙未来发展有预期！</s><s>下半年楼市总体平稳！</s><s>67条直播干货内容精彩呈现。</s>
<s>一、超豪华直播阵容，5小时大直播强势来袭</s>
<s>2021上半年，合肥楼市经历了平淡到火热，新房供应量减少，二手房迎来一波涨价潮，随后“4.6新政八条”发布，降温楼市，热门楼盘开启打新热潮；首次集中供地，直接影响楼市走势。</s>
<s>在冷热交替中，楼市迎来下半年，房价走势如何？</s><s>置业有何攻略？</s><s>第一楼市新媒体联袂业内权威机构，发布2021合肥半年度总结报告，从数据看趋势！</s><s>5小时超长直播精彩不断，6大专家亲临直播间，带买房人一同探索下半年楼市走向！</s>
<s>本期主持人分别是：</s>
<s>抖音号《霸都探盘》知名主播 霸姐</s>
<s>抖音号《第一楼市》当红主播 丹姐</s>
<s>本期直播专家分别是：</s>
<s>安徽省房地产协会副秘书长 李慧秋</s>
<s>博士、教授，安徽建筑大学经济与管理学院工程管理系主任，房地产研究中心负责人 尹正</s>
<s>万途控股总经理 孙宜庆</s>
<s>信和行地产咨询有限公司总经理 王祥：</s>
<s>合肥市广播电视台、《队长说房》 李路</s>
<s>第一楼市全媒体总编、抖音号《多多聊房》 多多</s>
<s>二、三大直播间精彩呈现，7大专家分享楼市干货</s>
<s>在今天，本站特邀7大专家与各位网友相约“第一楼市”、“沙发看房”、“霸都探盘”三大直播间，就上半年楼市表现做出总结、对下半年楼市走向进行分析、并根据网友的问题深入分析，干货满满，话不多说，一起回顾一下本期直播精彩内容：</s>
<s>1、今年上半年，对你而言比较印象深刻的事情是什么？</s>
<s>队长：我印象最深刻的事情是一个中介告诉我在今年1.2月份时带客户去买房，但是业主毁约了，最后帮助买房人买到房时，买家是哭着签合约的，因为买房之路太艰难了。</s><s>但是现在二手房市场比较冷静，变化很大。</s>
<s>2、现在置业，三县可以看吗？</s><s>潜力如何？</s>
<s>队长：合肥三县是截然不同的，长丰是刚需上车的区域，肥东可以综合选择，并且板块比较散，泛龙岗和和睦湖板块值得一看，肥西的地理位置等因素比较好，区域内新房库存比较少，比较火热，值得一看。</s>
<s>3、合肥整个楼市似乎平稳了许多，为什么？</s>
<s>队长：4月6号新政以后，看到的变化是买法国人都有机会了，但其实没有注意到的现象是新房与二手房的倒挂，二手房的成交量有所下滑，加上部分银行停贷，二手房成交量基本上被锁死了，意味着二手房“整个池子”里的钱出不去，二手房预期会被打掉，如果这个事成为常态，虽然新房有倒挂，但是以后是否能卖掉也成为了一个问题，时间长了可能会影响新房市场。</s>
<s>4、今年以来买房难度有所增加，变化如此之大的原因是什么？</s>
<s>队长：从根本上看就是供应，站在1月份的时间节点上，滨湖只有一个纯新盘，高新没有太大土地供应预期，当这两个区域缺少新房供应时，其他区域的热度被带起来了。</s><s>现在情况不同了。</s>
<s>5、小庙的楼市似乎冷静了一些，为什么?</s><s>刚需置业是否可以等？</s>
<s>队长：上坤和龙湖这一次没有登记的原因，可能是由于房源量比较大，两个项目一起推的，并且这一次价格相对来说要贵一些。</s><s>刚需置业是可以等的。</s>
<s>但是投资来说一定会需要等待很多年，其实小庙非常像当年滨湖的发展势头，医院、学校等资源都迁过去了，但是滨湖的一些资源是小庙不可复制的，而且滨湖的发展经历了15年左右的时间，这其中有16年和20年这两波热潮，个人觉得这两拨热潮是很难复制的，</s>
<s>6、融创滨湖印和蘭园怎么选？</s>
<s>队长：融创滨湖印是二手房，选择的话还是推荐蘭园，但是如果本次蘭园最后一栋高层没买到，可以再看看其他项目。</s>
<s>7、包河和滨湖哪个厉害？</s>
<s>队长：滨湖是属于包河，这是从属的关系。</s>
<s>8、融创的两块地与晴川里相比哪个更好？</s>
<s>队长：这三个项目首先可以看一下融创滨湖湾，其次看澜岸里，最后看一下晴川里，这三个项目总体上还都是可以的。</s>
<s>9、上半年，成交量排在第20名的是九联湖畔，小区的优劣势比较明显，是否具有投资价值？</s>
<s>队长：买过的都很好。</s><s>以后一定是板块内商品房的倒数，因为该小区是建立在底商之上的，物业、绿化都很难做。</s>
<s>10、公园万象怎么样？</s>
<s>队长：虽然该项目周边环境一般，但考虑到经开区整个大环境，目前在售的仅公园万象，还有置地、伟星两个纯新盘，置地在经开区的项目户型都非常大，伟星的户型预计也很大，至少应该在140-150㎡左右，所以换句话说，想要在经开区置业100㎡左右的，也只有公园万象供你选择。</s>
<s>11、合肥未来的制高点在哪里？</s>
<s>队长：我觉得还是省府中轴那一块。</s><s>省府那边以后还是会有学区加持的。</s>
<s>12、摇号资格被锁定，父母可以参加其他项目的摇号吗？</s>
<s>队长：如果你是成年人，你跟你父母的资格是分开的，相互不影响。</s>
<s>14、云谷和豪门金地，未来哪个会好一点？</s>
<s>队长：云谷。</s>
<s>15、华侨城空港小镇是否值得购买？</s>
<s>队长：从地理位置上看，空港处在边缘的位置，发展需要很长时间，而且空港每年的产值比较低，到那边买房还是要抱着自住的目的，属于远郊大盘，购买要慎重。</s>
<s>16、招商东望府可以入手吗？</s>
<s>队长：招商东望府是整个西南板块难得的高层，从这点来看还是可以入手的。</s>
<s>17、肥西和新站怎么选？</s>
<s>队长：考虑这个问题基本上是抱着投资的目的去的。</s><s>如果是投资的话，可能肥西更好一点。</s><s>因为新站1.4万的房价已经持续了很多年，虽然现在的新站价格有所上升，那如果再想套利的话需要等待下一次的跃升，那需要等待多久呢？</s>
<s>18、上半年卖的最好的是金隅大成郡，该小区的潜力怎么样？</s><s>板块潜力如何？</s><s>全款是否值得？</s>
<s>队长：其实卖的好可以理解为该项目遇到了好的市场，滨湖等区域房荒，承接了外溢客户。</s><s>该项目周边的环境一般，对于自住而言还是可以的，但是对于投资我的态度比较保守。</s>
<s>19、高新龙湖光年什么时候登记？</s>
<s>队长：据我所知，该项目工程进度有点问题，最早要到7.8月份。</s>
<s>20、梅山新村的老破小挂学区可以吗？</s>
<s>队长：老破小的学区房其实还是有一定的风险，接下来需要看学位制能不能压制这一波短炒的势头，如果不能，那很有可能多校划片、师资轮动，那很有可能会打破现有的问题了。</s>
<s>21、招商奥体公园怎么样？</s>
<s>霸姐：我觉得位置还是不错的，只是价格相对而言比较高，那么对于后期的房产升值可能需要很高的时间。</s>
<s>22、新房供应不足，二手房挂牌预期较高、部分银行停贷，对于置业者而言该怎么做？</s>
<s>李慧秋：中国人有住房情结，住房和土地都想自己拥有，这也是买房热的原因。</s><s>此外，现在在城市里买房，有可能和户籍捆绑在一起，上学、医疗、养老等都会有一定的福利，而且从投资上看大家愿意买新房，因为目前来看房价下跌的可能性比较小，案例比较少。</s>
<s>但是目前新房不好买，新房与二手房倒挂现象在各大城市都有体现，所以只要有机会置业大家都会积极参与，整体造成置业者焦虑的心理。</s>
<s>现在部分银行二手房停贷，原因在于国家贷款的额度是有限的，此外国家有意放缓能降低二手房的温度，也是对房产市场健康发展的一种措施。</s>
<s>目前的市场是刚需的市场，有需要就买，没有需要就可以缓一缓。</s>
<s>23、现在房产市场还适合投资吗？</s>
<s>李慧秋：对于投资来说，我认为：从中长期来看，投资有几个需要注意的方面，首先是地理位置很重要，其次是城市是否有人口的流入。</s><s>从大方向上看，合肥还是比较符合的。</s>
<s>24、现在置业，选择如滨湖发展成熟区域还是如新站发展过程中的区域？</s>
<s>李慧秋：买房子还是要根据自身的情况，如经济实力、工作半径等等，此外对于开发商、楼盘质量的选择也很重要。</s><s>购房对于自身的生活利要大于弊，</s>
<s>25、6月3日土拍，新站的土地备受关注，尤其是少荃湖板块，对于该板块怎么看？</s>
<s>李慧秋：从规划上看预期还是比较高的，而且该板块改造工作已经开始进行，从大环境、产业发展以及人口的聚集来说，目前都是非常好的，我认为该板块以后还是非常有希望的。</s>
<s>26、肥西五年内能跑赢通胀吗？</s>
<s>李慧秋：通胀与整个国家甚至和国际金融都是相连的，所以长期来看房地产行业，主要就是看通胀。</s><s>肥西是否能跑赢通胀，要看通胀系数。</s>
<s>27、肥西、新站、小庙怎么选择？</s>
<s>李慧秋：如果是投资的话还是要缓一缓，三个区域各有特点，小庙近期炒的比较火热，大家会结合整个片区的发展可能会认为比新站、肥西要好，实际上从县域经济上看会统筹发展，短期上看可以投资小庙，中长期来看其他的也是可以选择的。</s><s>但还是要提醒下，投资还是有风险的，需要谨慎一些。</s>
<s>28、周谷堆板块怎么看？</s>
<s>李慧秋：目前来说还没有详细的信息，但是会根据周边发展详细规划。</s>
<s>29、新站、瑶海、肥东等属于刚需的片区怎么看？</s>
<s>李慧秋：其实这些片区还是不错的，打造合肥东大门已经说了很多年了，实际上政府也有动作，新城逐渐成型，同时交通也正在逐步完善，以后的发展还是有希望的。</s>
<s>30、北雁湖板块发展如何？</s>
<s>李慧秋：北雁湖板块发展很久了，有一部分还是比较高档的房子，发展缓慢还是距离稍远一点。</s><s>大的动作可能不会那么快，但是不用着急，全面发展、整体开发，城市发展进度是有计划的。</s><s>北雁湖的地理位置还是不错的，发展还是值得期待的。</s>
<s>31、下半年，打新过程中还有哪些机会？</s>
<s>王祥：这个词最近比较热，打新确实好，但是过程还是需要技巧的，不过打新还是没有问题的，对于置业者而言还是要根据自身实际出发，在打新的基础上还是要满足自身的需求。</s>
<s>最近打新多集中在热点区域，打新置业者的资金储备还是要准备充足一点，打新成功的机会要高一点；此外与置业顾问的沟通上要有自信一些，让置业顾问了解您的实力，在打新时还是要看多个楼盘，不要紧盯一个项目，这样机会也会很大一点。</s>
<s>32、二档学校的老破小还能买吗？</s>
<s>尹正：近期在中央层面提到了严格控制学区房，在全国一线城市也做出了相应的政策，效果非常明显。</s><s>那么，在下一波合肥也可能会有举措。</s>
<s>合肥在教育上实行集团化，这为以后教师轮动提供了基础，总体上看，以后“学区”的概念还是有可能会淡化的。</s>
<s>33、首付40万怎么买？</s>
<s>王祥：在合肥市区买房应该是没了，新站房价也有上涨了，肥东、长丰可以看看。</s>
<s>34、南艳湖板块能买吗？</s>
<s>王祥：南艳湖板块本身的开发其实很早，但是基于规划的原因土地供应比较少，该板块距离滨湖较近，可以享受到发展红利。</s><s>此外，该板块的改造、规划很好，生活舒适度还是比较高的。</s><s>而且，该板块学区还是有一定的预期的，教育设施还是有一定的优势，具有升值潜力和空间。</s>
<s>只是商业偏弱、老厂房的稀释还需要时间，这是不利的方面。</s>
<s>35、豪门金地高层现在能卖吗？</s>
<s>王祥：该小区的物业等方面溢价能力没那么强，不过该项目毕竟还是在滨湖，未来还是有升值空间。</s><s>如果想要改善，现在卖也没有问题，因为整个合肥的房价都在涨，可以选择滨湖相同价格的其他项目或其他区域的改善产品。</s>
<s>36、政务区还值得入手吗？</s>
<s>尹正：政务区没有新房，二手房价高且无人卖，想要买房需要运气。</s><s>政务区发展相对成熟，小区品质也还比较高，是整个合肥区域里最符合“十四五”规划的。</s>
<s>37、买新房好还是买二手房好？</s>
<s>尹正：对于新房而言，网上有句话叫“买到的都是天选之子”。</s><s>但是摇号项目需要等待5年，需要考虑5年之后是否还有如此多的收益，综合考虑再选择新房还是二手房。</s>
<s>刚需、投资还是改善客群，每个人的生活需求是不同的，根据自身的情况进行选择。</s>
<s>王祥：现在新房确实像个宠儿一样得到众多人的关注，但是现在二手房里，也可以花时间淘一淘，买二手房一定要有淘房的心态。</s>
<s>买房还是要现实点、客观点，多问、多看。</s>
<s>38、置地瑞玺怎么样？</s>
<s>王祥：置地是安徽本土在品牌上是首屈一指的开发商，而且品质、物业都还挺不错。</s><s>注重于改善的产品，导致客户相对来说质量比较高。</s><s>置地整体上看是低调而又务实的品牌。</s>
<s>该项目交通比较方便，但是周边的环境还有一定的提升空间，不过小区的品质确实不错。</s>
<s>39、新站职教城如何？</s>
<s>尹正：下半年，新站应该是新盘体量最大的区域，如果想买新盘的话，该区域还是值得购买的。</s>
<s>新站的特色是产业发展较好，都属于新型战略投资产业，后期建设起点会比较高一些。</s>
<s>区域发展怎么看？</s><s>第一步需要看政府的重视程度；第二步看大牌房企是否愿意去？</s><s>第三步看新房开盘时是否有置业者。</s>
<s>40、招商奥体公园能不能买？</s>
<s>王祥：该项目品牌是没有问题的，此外该项目自身配套还是比较高的，价格属于天花板价格。</s><s>如果纯投资而言，压力还是偏高的，消化价差还是需要时间的；如果是自住还是不错的选择，整体的品质还是很高的。</s>
<s>41、新站皖投将近4倍人数摇号怎么看，会大面积摇号吗？</s>
<s>王祥：这个项目比较特殊，土拍导致新站的热度有所上升，而且其他区域房源量供应不足等等因素，导致了该项目达到了摇号比例。</s>
<s>42、省府北自住+投资可以买吗？</s>
<s>王祥：对于自住来说，省府北是不错的选择。</s><s>但是省府北与省府之间还是有一定的距离，从投资角度还是要谨慎一些。</s>
<s>43、评价一下省府西？</s>
<s>尹正：合肥发展比较好的地方有几个特质：政务资源及依湖而建。</s><s>省府西的规划好不好可以看一下规划图，了解板块发展规划。</s><s>值得一说的是，今后合肥的发展应该是多中心的。</s>
<s>44、小庙发展怎么样？</s>
<s>王祥：个人不太理解为什么那么多人去小庙买房子，如果可以的话不如在老城区找同价位的品质二手房。</s><s>但如果满足自身需求还是可以考虑的。</s>
<s>45、肥东置业可以考虑吗？</s>
<s>王祥：如果是居住，合肥任何区域、任何区域都可以去选择，根据自身的需求，选择肥东也是没有问题的。</s><s>当下来看，肥东的投资价值不高，此外在大众心里肥东与区域的距离还是比较远。</s>
<s>46、长线发展来看，小庙和东部新中心如何选？</s>
<s>王祥：我个人的选择话应该是小庙，这主要在于我的生活半径在这边，对这边更加熟悉。</s>
<s>47、高新蜀西湖未来的学区如何？</s>
<s>王祥：对于这个问题还是要根据政府统筹规划，个人无法解决。</s>
<s>48、南岗板块如何？</s>
<s>丹姐：该板块对于高新区的刚需客户而言还是不错的，主要是以自住为主，有地铁的加持，但是投资还是不太建议。</s>
<s>49、金融板块和省府北哪个更好？</s>
<s>王祥：金融板块是滨湖发展比较早的板块，发展的还是不错的，不过该板块能入市的土地不多，但是后期居住氛围会越来越好。</s><s>该板块是焦点板块，大家对于该区域的预期也比较高，就个人而言，该板块居住要更好一些。</s>
<s>50、中海观园项目如何？</s>
<s>王祥：中海在合肥做了很多年，在合肥做的项目都属于改善型产品，骆岗生态公园周边可选的房源不多，中海观园项目还是值得看看。</s>
<s>51、下半年，合肥房价走势如何？</s>
<s>多多：合肥新房市场比较透明，西南板块新房、二手房倒挂比较明显，新房市场整体发展比较平稳。</s><s>二手房下半年可能会横盘，房价总体而言比较稳定。</s>
<s>孙宜庆：我认为合肥新房大多区域供不应求，土地供应也不能缓解房荒局面，我个人觉得新房稳中有升，下半年再上市的楼盘，在备案价上可能会有所上升。</s>
<s>二手房上可能会高位震荡，下半年热门小区可能会一房难求，但是冷门小区可能成交量不高。</s><s>加上打新，大多置业者被新房吸引，但是淘汰率也比较高，在第四季度可能会有所缓解。</s>
<s>52、在省府购房中，保利、阳光城、蘭园等怎么选？</s>
<s>孙宜庆：这三个盘说实话能买到都是不错的选择。</s>
<s>53、200万哪个板块可以选择？</s>
<s>多多：200万目前选择不多，可以选择蓝城龙川里二期，靠近政务，位置还不错，在区域选择上，包河还是可以去看看。</s>
<s>54、有钱去打新，去热门红盘还是二档房源呢？</s>
<s>孙宜庆：我个人觉得自住的话，应该“两条腿走路”，还是要考虑自身的需求来选择。</s><s>如果是投资的话，我个人认为不是一个最好的时候，几百万的资金需要沉淀5年左右的时间，还是可以选择除房产外其他更好的选择。</s><s>当然，如果有闲钱，房子是个不错的选择。</s>
<s>多多：现在投资的东西太少了，此外房价对大家的心理影响还是比较大的。</s>
<s>55、投资肥西两套位置好的楼盘和打新中签滨湖一套房，短期收益哪个好？</s>
<s>多多：首先要保证能够中签，那肯定选择滨湖。</s><s>肥西的收益相对较慢，还是受政务、滨湖、经开等区域的影响。</s>
<s>56、庐州府二手房能买吗？</s>
<s>多多：太贵了，房价有点飘，但是该小区的房子还是不错的。</s>
<s>57、北雁湖片区怎么看？</s>
<s>孙宜庆：该片区聚集了人文资源和自然资源，该板块聚集了中高端的产品，而且交通很方便。</s>
<s>多多：我觉得还是有预期的，主要来源于土地预期。</s><s>从房产的热度来看，投资属性还是比较大的，未来5年值得期待。</s>
<s>58、想打新龙湖大平层，高新蜀西湖未来的学区如何？</s>
<s>多多：没有十全十美，其实龙湖的项目打新热度很高，它的学区短期内很难改变。</s>
<s>59、世纪阳光花园兰阳苑单价2万可以买吗？</s>
<s>多多：这个小区的位置不错，生活很方便。</s><s>对于自住而言还是可以的。</s>
<s>60、滨湖家园回迁房，师范附小+46中双本部可以长期持有吗？</s>
<s>孙宜庆：我觉得是可以的，滨湖有一部分可以买的房产就是回迁房，性价比很高，作为过度，短时间住一下，而且有学区的加持还是不错的选择。</s>
<s>61、滨湖有一套房自住，想置换打新省府，有何建议？</s>
<s>多多：我觉得现在不要轻易卖房，而且打新也不一定能成功，现在挺难的，可以先买后卖或运用其他的技巧。</s>
<s>62、小庙可以长线投资吗？</s>
<s>孙宜庆：我认为可以的，但是可能需要10年以上。</s>
<s>多多：至少要看到小庙的城市群的成型，从具体规划上来看，我个人还是可以的，如2号线西延线突然就来了，还是有预期的。</s>
<s>63、招商奥体公园可以半自住、半投资吗？</s><s>潜力如何？</s>
<s>孙宜庆：我个人觉得该项目还是不错的，如果你在这附近工作，那么该项目可以选择，在新站投资可能还是要慎重。</s>
<s>多多：其实说到投资要看二手房的表现，看二手房价格、流通等等。</s>
<s>64、西南板块的热度会不会延伸到东北板块？</s>
<s>孙宜庆：我觉得会传导一部分，但是不会大面积。</s><s>我认为楼市发展的一个现象是分化，但是从本质上的改变还是受区域内配套等设施的影响。</s>
<s>多多：其实现在很多的需求被挤压出去导致新站的市场热度有所上升，但是不会产生太大的影响。</s>
<s>65、哪些二档学区小户型值得投资？</s>
<s>多多：我觉得短期内没有太大的投资潜力，不太建议现在去买，还是要观察一下。</s>
<s>66、淝河板块与董铺湖板块怎么选？</s>
<s>多多：各有千秋吧。</s><s>如果要选的话淝河板块的地理位置要更好一点，通达性要更好一点。</s>
<s>67、时光原著、皖都徽韵、南丽湾哪个值得购买？</s>
<s>孙宜庆：我个人建议皖都徽韵，该小区靠近中央公园，此外中海观园项目首开后对板块还有一定的提升作用。</s>
<s>三、2021年中数据大直播圆满结束</s>
<s>到此，2021年中数据大直播圆满结束，想要获取更多的楼市关注，敬请关注第一楼市公众号、抖音号《第一楼市》、《霸都探盘》等。</s>
