个人 住房 贷款 利率 下行 备受 市场 关注 。 贝壳 研究院 监测 数据 显示 ， 7月份 103 个 重点 城市 的 主流 首 套 房贷 利率 为 4.35% ， 二 套 房贷 利率 为 5.07% ， 整体 房贷 利率 创 2019年 以来 新低 。 与此同时 ， 个人 住房 贷款 投放量 和 投放 速度 也 出现 回升 。
如何 看待 房贷 利率 持续 下行 ？ 对 住房 需求 将 产生 哪些 影响 ？ 房贷 利率 是否 还 有 下行 空间 ？ 记者 就 这些 问题 采访 了 有关 专家 和 学者 。
房贷 利率 为何 下行
房贷 利率 为何 持续 下降 ？ 一 方面 与 5 年 期 以上 贷款 市场 报价 利率 （ LPR ） 密切 相关 。 目前 ， 99 % 的 房贷 利率 与 5 年 期 以上 LPR 挂钩 。 5月 20日 ， 5 年 期 以上 LPR 从 4.6% 降 至 4.45% 。 2019年 8月份 LPR 改革 以来 ， 5 年 期 以上 LPR 已 逐步 从 4.85% 降 至 4.45% 。 另 一 方面 ， 今年 5月份 监管 部门 下调 首 套 房 贷款 利率 下限 ， 从 “ 不 低于 5 年 期 以上 LPR ” 下调 为 “ 不 低于 5 年 期 以上 LPR 减 20 个 基点 ” 。 贝壳 研究院 监测 数据 显示 ， 截至 目前 ， 103 个 重点 城市 中 已 有 74 城 房贷 利率 低 至 首 套 4.25% 、 二 套 5.05% 的 下限 水平 。
“ LPR 下降 带动 房贷 利率 下降 ， 不仅 新 发放 的 房贷 利率 降低 了 ， 存量 房贷 利率 也 相应 降低 。 ” 国家 金融 与 发展 实验室 副 主任 曾刚 表示 ， 这 有助于 减轻 购房者 利息 成本 ， 改善 消费 支出 能力 。
与 “ 价 降 ” 同步 的 是 “ 量 升 ” 。 数据 显示 ， 今年 6月份 房地产 贷款 新增 规模 较 5月份 明显 提升 ， 已 连续 两 个 月 环比 多 增 ， 预计 6月份 房地产 贷款 新增 超 1500亿 元 ， 较 5月份 环比 多 增 2500亿 元 ， 其中 个人 住房 贷款 多 增 1500亿 元 。
“ 目前 的 放款 速度 已 达 2019年 以来 最 快 。 ” 中国 银保监会 统计 信息 与 风险 监测 部 负责人 刘忠瑞 表示 ， 监管 部门 指导 银行 提高 贷款 审批 效率 ， 满足 居民 合理 购房 需求 。 贝壳 研究院 数据 也 显示 ， 7月份 个人 住房 贷款 的 平均 放款 周期 为 25 天 ， 较 上 月 缩短 4 天 。
如何 影响 购 房 需求
房贷 利率 下降 、 疫情 防控 精准 有效 等 因素 ， 共同 推动 了 居民 购 房 需求 在 6月份 集中 释放 ， 房地产 销售 形势 略 有 企 稳 。 “ 今年 以来 ， 5 年 期 以上 LPR 下调 ， 监管 部门 下调 首 套 房贷 利率 下限 ， 这 对于 推动 居民 购房 有 激励 作用 。 加之 疫情 趋于 稳定 ， 释放 了 前期 积压 的 购 房 需求 ， 6 月份 商品房 销售 面积 和 销售额 回暖 。 ” 中国 邮政 储蓄 银行 研究员 娄飞鹏 说 。
“ 从 销售 面积 看 ， 上半年 商品房 销售 面积 同比 下降 22.2% ， 较 前 5 个 月 下降 23.6% 有所 好转 ； 从 销售额 看 ， 上半年 商品房 销售额 同比 下降 28.9% ， 同样 好于 前 5 个 月 下降 31.5% 。 ” 中国 民生 银行 首席 经济学家 温彬 说 。
从 销售 价格 看 ， 6月份 商品 住宅 销售 价格 环比 总体 趋 稳 ， 环比 上涨 城市 个数 增加 。 国家 统计局 数据 显示 ， 一线 城市 、 二线 城市 的 新建 、 二手 住宅 销售 价格 环比 均 有所 回暖 。 从 新建 商品 住宅 销售 价格 看 ， 一线 城市 环比 上涨 0.5% ， 涨幅 比 上 月 扩大 0.1 个 百分点 ， 二线 城市 环比 由 上 月 下降 转为 上涨 0.1% 。 从 二手 住宅 销售 价格 看 ， 一线 城市 由 上 月 持平 转为 上涨 0.1% ， 二线 城市 环比 下降 0.1% ， 但 降幅 比 上 月 收窄 0.2 个 百分点 。
在 购 房 需求 释放 的 带动 下 ， 居民 部门 加 杠杆 的 意愿 有所 恢复 。 “ 6月份 居民 部门 中长期 贷款 新 增 4167亿 元 ， 为 2月份 以来 最高 水平 ， 显示 出 居民 部门 加 杠杆 意愿 有所 恢复 。 ” 温彬 表示 。
未来 市场 走势 如何
未来 房贷 利率 是否 还 有 下调 空间 ？ 这 主要 取决 于 5 年 期 以上 LPR 是否 进一步 下行 。
“ 客观上 可能 存在 下降 空间 。 ” 曾刚 认为 ， 目前 利率 期限 结构 变动 不 一致 ， 5 年 期 以上 LPR 下调 幅度 远 不 及 短 端 1 年 期 LPR 下调 幅度 ， 因此 中 长 端 利率 有 进一步 下调 的 可能 。
“ 我们 对 下 一 阶段 的 消费 表现 仍 持 谨慎 态度 。 ” 温彬 认为 ， 一 是 经济 主体 消费 意愿 仍 不 算 高 。 中国 人民 银行 数据 显示 ， 今年 二 季度 城镇 居民 储蓄 意愿 已 上升 至 58.3 % ， 刷新 有 统计 以来 最 高 水平 ； 二 是 居民 部门 的 预防性 储蓄 倾向 仍然 偏 高 ， 今年 上半年 住户 存款 增加 10.33万亿 元 ， 同比 多 增 2.88万亿 元 ， 创 历史 同期 新高 。
基于 以上 因素 ， 市场 高度 关注 三 四线 城市 的 房地产 走势 。 “ 当前 ， 三 四线 城市 房贷 利率 下调 幅度 之所以 较 大 ， 是 由于 住房 供给 相对 过剩 。 ” 娄飞鹏 表示 ， 受 疫情 影响 ， 部分 居民 收入 有所 下降 ， 其 对 房价 走势 的 预期 也 逐步 调整 。 因此 ， 仅仅 下调 房贷 利率 并 不 能 有效 稳定 房地产 市场 。 接下来 ， 一 方面 要 优化 完善 进城 落户 政策 ， 特别是 与 住房 配套 的 相关 政策 ， 吸引 人口 定居 ； 另 一 方面 ， 要 为 新 市民 等 群体 购房 提供 有效 政策 支持 ， 满足 新 市民 等 群体 的 刚性 住房 需求 和 改善 性 住房 需求 。
监管 部门 正 加大 对 住房 租赁 市场 发展 的 支持 力度 。 “ 《 关于 银行 保险 机构 支持 保障性 租赁 住房 发展 的 指导 意见 》 已 发布 ， 将 保障性 租赁 住房 贷款 从 房地产 贷款 集中 度 中 剔除 ， 以 提升 银行 投放 保障性 租赁 贷款 的 积极性 。 ” 刘忠瑞 说 ， 目前 住房 租赁 相关 贷款 较 上年 同期 增长 62.9 % 。
记者 ： 郭子源
监制 ： 刘志奇
编辑 ： 张烁
