本 文 来源 ： 时代 周报 作者 ： 赵佳琪
“ 国庆 钜惠 ， 超 便宜 的 价格 ， 现在 还 有 令 人 振奋 的 利好 购房 政策 ， 咱 国庆 期间 有 时间 出来 看看 房子 吗 ？ 车 接 车 送 。 ” 2022年 10月 1日 ， 青岛 中介 小蕾 开始 给 曾经 向 她 咨询 过 的 意向 客户群 发 微信 。
小蕾 口中 所 说 的 “ 利好 购 房 政策 ” 指 的 是 9月 29日 与 9月 30日 发布 的 房地产 政策 。
9月 29日 ， 中国 人民 银行 、 银 保监会 发布 通知 ， 决定 阶段性 调整 差别化 住房 信贷 政策 （ 以下 简称 “ 首 套 住房 利率 下调 政策 ” ） 。 即 符合 条件 的 城市 政府 ， 可 自主 决定 在 2022年 底 前 阶段性 维持 、 下调 或 取消 当地 新 发放 首 套 住房 贷款 利率 下限 。 通知 指出 ， 对于 2022年 6 - 8月份 新建 商品 住宅 销售 价格 环比 、 同比 均 连续 下降 的 城市 ， 在 2022年 底 前 ， 阶段性 放宽 首 套 住房 商业性 个人 住房 贷款 利率 下限 。 二 套 住房 商业性 个人 住房 贷款 利率 政策 下限 按 现行 规定 执行 。
9月 30日 ， 财政部 、 税务 总局 发布 的 《 关于 支持 居民 换购 住房 有关 个人 所得税 政策 的 公告 》 （ 以下 简称 《 公告 》 ） 进一步 明确 ， 自 2022年 10月 1日 至 2023年 12月 31日 ， 对 出售 自 有 住房 并 在 现 住房 出售 后 1 年 内 ， 在 市场 重新 购买 住房 的 纳税人 ， 对 其 出售 现 住房 已 缴纳 的 个人 所得税 予以 退税 优惠 。 其中 ， 新 购 住房 金额 大于 或 等于 现 住房 转让 金额 的 ， 全部 退还 已 缴纳 的 个人 所得税 ； 新 购 住房 金额 小于 现 住房 转让 金额 的 ， 按 新 购 住房 金额 占 现 住房 转让 金额 的 比例 退还 出售 现 住房 已 缴纳 的 个人 所得税 。
针对 于 这 两 项 政策 ， 时代 周报 记者 采访 了 多 位 中介 ， 中介 均 表示 ， 这 两 项 政策 分别 利好 于 刚需 购房者 和 改善 购房者 ， 并 可以 有效 促进 楼市 平稳 发展 。
基于 上述 利好 政策 ， 以及 假期 可 集中 看 房 的 便利 ， 国庆 7 天 小长假 开始 的 前 一 天 ， 无数 个 “ 小蕾 ” 开始 通过 朋友圈 、 微信 、 电话 、 短信 等 方式 ， 使出 浑身解数 ， 邀请 曾经 咨询 过 但 还 没有 买 房 的 客户 ， 在 国庆 期间 进行 实地 看 房 。
图源 ： 图 虫 创意
忙 到 没 时间 吃饭 ， 5 天 成交量 和 以往 1 个 月 持平
岑勇 也 是 “ 小蕾 ” 中 的 一 员 ， 他 是 某 知名 地产 代理商 的 工作 人员 ， 主要 负责 北京 望京 及 周边 板块 的 新房 带 看 工作 。 9月 30日 下午 ， 《 公告 》 一 出 ， 他 和 小蕾 一样 ， 开始 给 曾经 带 看 过 的 客户 发送 微信 ， 先 对 上述 政策 进行 解读 ， 之后 再 加 一 句 ： “ 国庆 有 时间 来 看 房 吗 ？ ”
“ 行情 非常 好 ！ 大量 客户 于 节假日 出来 看 房 。 ” 据 岑勇 所 说 ， 从 10月 1 日 开始 ， 他 穿梭 于 北京 望京 及 周边 板块 的 各 个 楼盘 ， 为 购房者 比对 同 一 区域 的 不同 楼盘 ， 从而 筛选 出 适合 他们 的 房子 。
岑勇 告诉 时代 周报 记者 ， 在 9 月份 ， 一 天 能 带 看 的 客户 数量 大概 在 1 组 - 2 组 ， 而 10 月 1 日 至 10 月 5 日 ， 每 天 可以 带 看 的 数量 几乎 翻 了 倍 ， “ 平均 一 组 客户 接待 的 时间 大概 在 2 - 3 个 小时 左右 ， 国庆 期间 ， 我 的 时间 从 上午 到 下午 排 得 满满 的 ， 都 快 抽 不 出 时间 吃饭 了 。 ”
中介 刘东 有 着 相同 的 体验 ， 当 时代 周报 记者 以 购房者 的 身份 询问 刘东 能否 带 看 时 ， 刘东 回复 称 ： “ 国庆 人 不少 ， 基本 每 天 都 有 约 ， 我 要 提前 安排 一下 ， 明天 有 个 客户 看 昌平 。 ”
带 看 量 明显 上升 的 同时 ， 在 诸多 带 看 行程 中 ， 中介们 敏感 的 意识 到 ， 2022年 的 国庆 ， 换房 的 客户 变多 ， 改善 客户 群体 开始 进场 。
岑勇 对 此 颇 有 感触 ， 他 发现 ， 有 很多 客户 都 是 在 《 公告 》 的 刺激 下 前来 看 房 ， 同时 ， 有些 楼盘 的 大 户型 几乎 出现 了 秒 没 的 现象 ， “ 这 说明 政策 对于 改善型 需求 的 刺激 还是 到位 的 。 ”
10月 4 日 ， 岑勇 带 着 两 组 客户 来到 金隅 昆泰 云筑 ， 该 项目 位于 东四环 十八 里 店 附近 ， 今年 8月 底 开盘 。 时代 周报 记者 了解 到 ， 金隅 昆泰 云筑 周边 二手 房 价格 普遍 在 8-12万 元 / 平方米 ； 东五环 外 崔各庄 板块 新房 均价 在 8.8万 元 / 平方米 。 ， 而 该 项目 的 均价 仅 为 7.5万 元 / 平方米 ， 在 岑勇 看来 ， 这 是 不可多得 的 优质 楼盘 。 经过 岑勇 的 详细 讲解 ， 这 两 组 客户 最终 于 当日 成交 ， 且 购买 的 均 为 152 平方米 的 大 户型 。
10月 5 日 下午 2 点 ， 岑勇 接待 了 一 组 看 洋房 和 别墅 的 客户 ， 他 提前 安排 好 网约车 ， 在 关注 着 网约车 行程 信息 的 同时 ， 他 早早 等候 在 了 售楼处 的 门口 。 “ 我 为 他们 详细 对比 了 各 个 项目 的 优劣 ， 客户 表示 要 回去 考虑 一下 。 ”
和 岑勇 一样 ， 刘东 也 有 同样 的 感受 ， 国庆 期间 ， 向 他 咨询 的 客户 里 ， 更 多 的 是 询问 大 户型 。 以 华樾 国际 · 领尚 为 例 ， 该 楼盘 位于 北京 朝阳 东五环 ， 现在 剩余 的 户型 大多 为 下 跃 户型 ， 地上 一 层 面积 为 96 平方米 ， 地下 一 层 层 高 5.7 米 ， 可以 隔 成 2 层 ， 加 起来 总计 3 层 ， 总价 880万 元 起 。 “ 10 月 1 日 至 10 月 5 日 ， 我 已经 卖出 4 套 房 了 ， 这 基本 赶上 我 平时 一 个 月 的 成交量 。 ”
四 季度 有望 成为 今年 楼市 成交 高峰期
2022年 9月 ， 进入 传统 “ 金 九 银 十 ” 销售 旺季 ， 虽然 规模 房企 提前 铺排 供货 、 积极 营销 去化 ， 但 企业 整体 销售 仍 延续 了 今年 以来 相对 低迷 的 表现 。
克而瑞 数据 显示 ， TOP100 房企 实现 单月 销售 操盘 金额 5709.6亿 元 ， 环比 增长 10% ， 增幅 不 及 往年 同期 ； 同比 降低 25.4 % ， 降幅 较 前 几 月 有 进一步 收窄 。 而 1 - 9月 ， 百 强 房企 累计 销售 操盘 金额 46697.9亿 元 ， 同比 降幅 45.4 % 。
虽然 从 数据 来 看 ， 房企 整体 的 去化 压力 仍然 较 大 ， 但 9月 29日 以及 9月 30日 出台 的 政策 ， 无疑 为 四 季度 的 楼市 注入 一 剂 强心针 。
诸葛 找 房 数据 研究 中心 首席 分析师 王小嫱 向 时代 周报 记者 表示 ， 央行 阶段性 放宽 部分 城市 首 套 房贷 利率 下限 ， 主要 倾向 于 刚性 需求 ， 而 居民 换购 住房 退税 政策 ， 则 利好 改善性 住房 需求 释放 ， 鼓励 居民 改善 当前 住房 条件 ， 真正 落实 了 中央 多 次 强调 的 支持 刚性 和 改善性 住房 的 需求 。
“ 退税 政策 会 减轻 换房 群体 的 税负 成本 ， 同时 退税 有 限定 条件 ， 需 满足 在 2022年 10月 1日 至 2023年 12月 31日 期间 ， 出售 住房 后 1 年 内 重新 购房 ， 这 会 促使 改善 性 需求 加快 换房 进程 ， 对于 促进 市场 交易 有 积极 作用 。 ” 贝壳 研究院 首席 市场 分析师 许小乐 表示 。
而 针对于 四 季度 楼市 的 走向 ， 许小乐 认为 ， 当前 针对 需求 端出 了 较 多 政策 ， 包括 限购 限贷 、 房贷 利率 下降 和 减税 政策 ， 这 有助于 市场 预期 修复 。
王小嫱 亦 表示 ， 居民 换 购 住房 退税 政策 的 实行 ， 使得 换 房 的 成本 降低 ， 有助 于 居民 改善性 需求 的 释放 ， 加强 了 房屋 市场 的 流动性 。 9月 以来 ， 在 阶段性 宽松 政策 的 支持 下 ， 四 季度 刚性 需求 和 改善性 需求 齐并进 ， 预计 10月 的 市场 进一步 回升 ， 同时 四 季度 有望 成为 今年 楼市 成交 的 高峰期 。
（ 应 受访者 要求 ， 小蕾 、 岑勇 、 刘东 均 为 化名 ）
