进入 2021年 ， 上海 楼市 风起云涌 。 上 周 ， 上海市 住建委 等 部门 深夜 发布 楼市 新 政 ， 从 用地 、 税费 、 离婚 购房 等 多 个 方面 发文 调控 上海 楼市 。
时隔 几 天 ， 这 股 风 便 刮 到 了 杭州 。
就 在 今早 8点 多 ， “ 打工 人们 ” 还 在 通勤路 上 ， 杭州 住保 房管局 突然 发布 《 关于 进一步 加强 房地产 市场 调控 的 通知 》 ， 宣布 从 住房 限购 、 住房 限售 、 税收 调节 和 无 房 家庭 认定 标准 及 高 层次 人才 优先 购房 政策 等 方面 加强 调控 。
有 人 说 ： 这 是 杭州 楼市 自 2011年 限购令 以来 ， 力度 最 大 ， 影响 最 广 的 调控 政策 ， 对比 之前 的 “ 打 补丁 ” ， 堪称 终极 “ 大 杀器 ” 。
简单 梳理 了 下 新 政 ， 重点 内容 如下 ：
1 、 新 落户 不 满 5 年 的 ， 限购 1 套 房 ；
2 、 赠与 他人 满 3 年 才 能 购房 ， 受赠人 也 须 拥有 购房 资格 ；
据 杭州 本土 媒体 披露 ， 官方 数据 显示 ， 过去 一 年 ， 杭州 发生 了 3300多 次 的 赠与 行为 。 这 是 一 个 异常 数据 ， 背后 是 规避 限购 的 大量 操作 。 新 政 出台 后 ， “ 赠与 ” 这 种 腾挪 “ 房票 ” 的 行为 ， 已经 没有 操作 意义 了 ， “ 赠与 ” 现象 会 大量 消失 。
3 、 中签率 小于 或 等于 10% ， 自 不动产 证 之 日 起 限售 5 年 。 认定 为 热点 楼盘 ， 且 无 房户 优先 购买 的 商品 住房 ， 自 不动 产证 之 日 起 限售 5 年 ；
小于 或 等于 10% 中签率 的 项目 和 无房户 倾斜 红盘 项目 ， 都 需要 取证 后 限售 5 年 ， 非 现 房 产品 建设 期 要 两 三 年 ， 这 相当于 购买 后 7 年 到 8 年 无法 交易 。
4 、 二手房 增值税 2 年 改 5 年 ；
个人 住房 转让 增值税 征 免 年限 由 2 年 调整 到 5 年 ， 次 新 二手 交易 成本 增加 明显 ， 杀伤力 极 大 。
5 、 2018年 4月 4日 后 卖 房 ， 无 自 有 住房 满 3 年 ， 算 无 房 家庭 ；
6 、 高 层次 人才 购 房 ， 需要 在 购房 之 日 前 无 住房 记录 满 3 年 。
人才 无 房 的 认定 打 了 补丁 ， 需 追溯 人才 三 年 内 无 房 ， 民间 呼声 颇 高 。
01
新 政 一 出 ， 杭州 各 大 购房群 里 立刻 炸锅 了 ， 不少 南京 买 房 人 也 在 积极 讨论 。
杭州 网友 热评
网友 ： 杭州 的 新房 更 难 买 了 ， 二手 房 的 价格 更 高 了 。
网友 ： 支持 政府 限购 方案 。 更加 支持 国家 增加 二手 房税 ， 很多 人 都 是 炒 房 ， 特 烦人 ， 很多 小区 空 在 哪里 ， 想 买 的 人 买 不 了 ， 买 了 的 人 不 住 ， 严重 影响 杭州 的 人口 增长 、 经济 增长 。
网友 ： 一 觉 睡醒 ， 失去 了 购房 资格 ， 我们 也 是 改善 中 的 刚需 啊 ， 心碎 一 地 。
网友 ： 营业税 2 改 5 ， 最终 ， 还 不 是 得 购买方 买单 嘛 ！ 为 小孩 读书 的 ， 刚需 苦 啊 。
网友 ： 千呼万唤 始 出来 ， 犹 抱 琵笆 半 遮面 。 我 不 知道 这个 有 什么 用 ， 对于 刚需 来说 永远 都 是 弱势 群体 。
网友 ： 所有 的 政策 都 是 针对 外地 人 ， 未 签 户口 的 要 社保 满 两 年 ， 签 了 户口 还 要 满 5 年 才 能 买 二 套 ， 那么 国家 要求 生 二 胎 干 嘛 ， 90 平方 的 房子 一 家 六 口 怎么 住 ， 计划 永远 赶 不 上 变化 ， 跟 在 政策 后面 永远 都 追 不 上 ， 现在 的 房价 已 不 是 普通 家庭 能 承担 的 了 的 了 ， 打 一辈子 工 能否 换来 一 套 房 ， 有 钱 的 怎么 限 都 还是 买 的 起 ， 苦 了 这些 永远 都 在 扒 门槛 的 人 ……
还 有 网友 总结 出 了 通俗版 “ 新 政 核心 思想 ” ：
南京 网友 热评
网友 ： 尽快 跟进 ， 限制 多 了 我 就 能 买到 了 。
网友 ： 杭州 是 太 热 ， 南京 没有 跟 的 必要 啊 ！
网友 ： 南京 瑟瑟 发抖 。
02
据 统计 ， 2020 年 ， 杭州 新房 成交 了 15.28万 套 房子 ， 创下 近 三 年 来 的 新高 ， 在 近 六 年 中 位列 第三 。 即便 这样 ， 也 是 杭州 相关 部门 严控 预售 证 发放 后 的 结果 。
在 新房 房价 上 ， 克而瑞 数据 显示 ， 2020年 ， 杭州 十 区 商品 住宅 成交 均价 为 28446 元 / 平方米 ， 同比 2019年 的 27695 元/㎡ 上涨 了 13.54% ， 创下 杭州 近 五 年 来 房价 涨幅 新高 。
二手 房 市场 上 ， 疫情 后 杭州 的 二手 房 就 一直 处于 高温 不 下 的 状态 ， 2020年 ， 共 有 7 个 月 二手 房 成交量 破 万 套 ， 全 年 成交 了 10.2万 套 ， 创下 近 三 年 新高 。 品质 次 新房 、 学区房 涨幅 20% 以上 的 不 在 少数 。
2021 年 才 刚 进入 第一 个 月 ， 往年 这时 都 是 买 房 淡季 ， 但 今年 杭州 的 买 房 热情 却 仍然 高烧 不 退 ， 临近 登记期 ， 有 售楼处 干脆 关门 谢客 ， 置业 顾问 集体 失联 。
图源 ： 见 水印
对于 此 番 杭州 楼市 调控 加码 ， 专家们 怎么 看 ？
浙报 传媒 地产 研究院 院长 丁建刚 ：
相对于 一线 城市 上海 和 深圳 ， 杭州 原来 的 政策 漏洞 较 多 ， 这 次 一揽子 抬高 六 道 门槛 ， 堵上 六 个 漏洞 ， 是 杭州 历年 的 调控 政策 中 ， 一揽子 出台 政策 最 多 的 一 次 。
今天 杭州 新 政 出台 的 这些 提高 门槛 和 补 漏洞 的 措施 ， 将 大大 提高 获得 房票 的 难度 和 时间 ， 短期 内 市场 会 强烈 反应 ， 特别是 反映 在 二手 房 交易 上 。
总体来说 ， 仍然 是 原来 老 政策 的 加强 版 ， 补 漏洞 版 。 没有 出台 杀伤力 极 强 的 对 普通 家庭 的 限售 政策 ， 与 上海 联席 会议 机制 不同 的 是 ， 杭州 政策 出台方 是 杭州 房管 部门 ， 金融 部门 没有 参与 进来 ， 没有 提到 按揭 贷款 政策 的 变化 。
关于 未来 杭州 市场 动向 ， 丁建刚 认为 应该 密切 关注 货币 政策 ， 包括 货币 总量 和 利率 水平 。
戴德 梁行 南京 及 杭州 公司 总经理 汤耀光 ：
新 政 很 明确 ， 就 是 让 更 多 的 真正 刚 需 自住 的 人 ， 能 更 容易 买到 房子 。
将来 ， 更 多 购房者 对于 红盘 ， 会 更 慎重 地 去 追捧 ， 毕竟 从 你 购买 到 你 取得 房产证 之后 的 5 年 才 ， 时间 周期 可能 要 7 年 左右 。 自住 的 刚需 也许 无所谓 ， 但是 如果 只是 希望 通过 红盘 的 价差 获利 的话 ， 那 7 年 时间 成本 ， 市场 的 变化 ， 会 让 许多 投资客 却步 ， 这 也 降低 了 红盘 的 热度 。 所以 未来 短期 之内 ， 那些 中签率 低于 10% 的 红盘 ， 我 相信 可能 一下子 会 减少 很多 。
至于 二手房 方面 ， 现在 很多 板块 的 二手 房价 跟 一手 房价 已经 有 明显 倒挂 ， 这 次 的 政策 出台 ， 我 觉得 会 减少 一些 一手房 的 热度 ， 但是 对于 二手房 的 价钱 ， 也 没有 特别 大 的 力量 去 推动 ， 反而 会 因为 税率 问题 ， 以及 新盘 对于 无房户 的 倾斜 ， 红盘 热度 降低 等 一 系列 条件 ， 分散 二手 房 客户 ， 让 大家 眼光 重新 回到 新盘 上 。
浙江 工业 大学 中国 住房 和 房地产 研究院 张燕江 （ 副教授 ） ：
这个 政策 一下 打掉 了 一 部分 需求 ， 又 打掉 了 一 部分 供应 ， 那 杭州 楼市 的 流动性 会 在 短 时间 内 大量 下降 ， 整个 市场 被 固定 住 。 也 就 保持 了 一 个 稳 。
从 政策 中 也 能 看出 人性化 内容 ， 增加 了 无 房 家庭 的 种类 更加 人性化 。
不过 整 个 政策 改善 型 群体 受到 影响 较 大 。
03
杭州 楼市 新 政 中 ， “ 增值税 2 改 5 ” 引起 广泛 讨论 。
据 不 完全 统计 ， 自 2020 年 至今 ， 深圳 、 无锡 、 沈阳 、 成都 、 上海 等 城市 均 调高 转让税 年限 ， 加上 现在 的 杭州 ， 基本 全部 从 2 年 提升 至 5 年 。
这 也 是 一 个 信号 ， 即 后续 二手 房 交易 方面 ， 增值税 政策 升级 是 大 概率 事件 。
上海 、 杭州 相继 升级 调控 ， 今天 也 有 人 揣测 ， 南京 万一 实行 ， 可能 会 有 什么 影响 ？
（ 1 ） 如果 实施 ， 增值税 2 改 5 提升 了 交易 成本 ；
（ 2 ） 如果 实施 ， 目前 来 看 ， 江北 + 河西 的 新盘 中 签 率 都 低于 10% 。 从 某 种 意义 上 反而 有利于 二手 房 （ 毕竟 ， 竞 品 被 “ 扼杀 ” 了 ）
据 公众号 阳光 城市 频道 分析 ， 目前 ， 其实 释放 楼市 信号 已经 非常 强烈 ， 个人 、 家庭 买 房 要 极为 考究 了 。 不 能 买 错 房 、 瞎 买 房 ， 或 寄 希望 于 短期 爆炒 。 楼市 变得 空前 复杂 ， 需要 更 高 的 “ 房商 ” 来 驾驭 。 现在 南京 买 房 ， 要 统一 、 战略性 、 整体性 考虑 了 ， 而且 买 房 要 早 做 打算 ， 就 是 趁早 ！
部分 综合 ： 界面 新闻 、 都市 快报 、 阳光 城市 频道
